Hur man gör kapital kapitalvinst på ett hyreshus

Att bestämma vinsten eller förlusten på hyresfastigheter är mer komplicerad än för din bostad. Vissa utgifter som gjorts under åren ökar underlag, medan avdrag och kreditminskning minskar. Nyckeln till en exakt beräkning är att hålla försiktiga kvitton och skattposter för din egendom tills den säljs. Realisationsvinster på hyror är fullt skattepliktiga; Det finns ingen uteslutning som för kapitalvinster på bostadsfastigheter om du inte använde bostaden som din huvudsakliga bostad under en viss tid.

1.

Börja med utgångspunkt från fastigheten. Detta är det ursprungliga köpeskillingen. Beräkna den justerade basen genom att lägga till kostnaden för förbättringar du betalat för; Detta inkluderar alla utgifter som ökar värdet på fastigheten - till exempel kostnaden för ett nytt tak, en tillägg, ny landskapsplanering, isolering eller apparater. Du borde ha kvitton för alla sådana betalningar. Om du inte gör det, konsultera din avkastning för tidigare år för att bestämma beloppen.

2.

Lägg till eventuella stängningskostnader och juridiska avgifter som du betalat, inklusive överföring av titel, dokumentation och eventuell fastighetsskatt som den ursprungliga säljaren inte täckte. Inkludera inte kostnader för finansiering eller bedömningar.

3.

Subtrahera avskrivningar på tidigare år för fastigheten och förbättringarna. Det ska finnas en rekord för avskrivningar på dina avkastningar, inklusive en uppgift om ackumulerade avskrivningar. Internal Revenue Service gör det möjligt för hyresvärdar att avskriva avskrivningar mot hyresintäkter, men räkningen kommer att gälla när du säljer fastigheten.

4.

Dra av eventuella skattekrediter, energibesparingssubventioner eller uteslutningar mottagna för fastigheten. Också dra av eventuella skadestånd eller förlustavdrag eller ersättningar som erhållits från försäkring.

5.

Subtrahera den resulterande justerade basen från fastighetspriset. Om du säljer fastigheten till $ 500 000 och hade en justerad bas på $ 350 000, har du 150 000 dollar i realisationsvinster.

6.

Rapportera försäljningen av hyresfastigheten på Schema D i Form 1040 under det år du säljer fastigheten. Fyll även i formulär 4797 (Försäljning av företagsfastigheter) om du anspråk på avskrivning när som helst på fastigheten.

Saker som behövs

• Köpeavtal
• Förra årets avkastning
• Försäljnings överenskommelse

tips

• Om du uppehåller fastigheten som din primära bostad för 24 av de senaste 60 månaderna du ägde den och inte har sålt någon annan fastighet under de senaste två åren kan du kvalificera dig för att utesluta upp till 250 000 dollar (500 000 USD för gifteregistrering gemensamt) av kapitalvinster .
• Kostnader för verktyg, reparationer, underhåll eller annat underhåll på fastigheten påverkar inte den justerade basen eller beräkningen av realisationsvinster.

varningar

• Fastigheter som innehas under mindre än ett år beskattas till en högre skattesats, lika med intäkterna. Fastigheter som hålls över ett år genererar långsiktiga realisationsvinster, som beskattas till en lägre skattesats. .
• Du kan vara skyldig att betala en högre kapitalvinst på avskrivningar som måste redovisas som vanlig inkomst när fastigheten säljs. Denna mängd bestämmes genom användning av Form 4797.