Kapitaliserad värdemetod

Både höga utestängningspriser och en brist på hyresgäster kan tvinga en hyresfastighetsägare att sälja sin egendom med förlust eller låta det gå in i en avskärmningsprocess. I vissa fall är en oväntad nedgång på fastighetsmarknaden att skylla på ägarens hyresfastigheter olycka. I andra fall är fastighetsägarens misslyckande för att uppnå en önskad avkastning på hans investering på grund av att han inte analyserat den inkomstproducerande egendoms historiska och sannolika resultat över tiden genom att använda den kapitaliserade värdetoden.

Ändamål

En fastighetsinvesterare kräver förmåga att kvantitativt mäta prestanda för en inkomstproducerande egendom vid en viss tidpunkt och under en viss tidsperiod. Statiska prestationsmätningar utvärderar egenskapens prestanda under en tidsperiod, till exempel en månad eller ett år, eller för en viss tidpunkt. I sin tur bestämmer den kapitaliserade värderingsmetoden egenskapens prestanda över en serie av tidsperioder genom att identifiera nettovärdet, vad gäller pengar, inkomstström eller annan fördel som genereras av fastigheten. Omvandlingen av inkomstströmmen till ett nuvärde av fastigheten kallas kapitalisering.

Teori

Principen för den kapitaliserade värderingsmetoden är att värdet av en inkomstproducerande egendom återspeglas i nuvärdet av den framtida nettoresultat som härrör från fastigheten vid ett visst värderingsdatum. Kapitalisering är processen att konvertera en fastighets inkomstström till ett enda värde, vilket är det kapital som en försiktig investerare skulle betala för fastigheten. Detta värde motsvarar den prognostiserade nettoresultatet för den angivna tidsperioden. Investeraren omvandlar denna nettovinst till en fastighets avkastning, vilket jämförs med andra inkomstproducerande egenskaper för att identifiera den optimala investeringen.

Metod

Investeraren måste uppskatta fastighetens rörelseintäkter på grundval av befintlig marknadsinformation relaterad till fastigheten i fråga och likvärdiga fastigheter. Investeraren beror sedan på fastighetens hyresrull för att uppskatta fastighetens bruttoinkomst. Den beräknade inkomstförlusten beräknas sedan, vilket återspeglar sannolika lediga platser och insamlingsåtgärder baserade på tillgång och tillgång på tillgångar på den specifika marknaden och fastighetsbeställningen. Den sannolika inkomstförlusten subtraheras från potentiell inkomst för att erhålla den beräknade bruttoinkomsten. Fastighetens beräknade rörelsekostnader, som härrör från verksamhetshistoriken, dras sedan av den beräknade bruttoinkomsten för att bestämma rörelseresultatet.

Beräkning

Till exempel, för att analysera en inkomstproducerande egenskap med hjälp av den kapitaliserade värdetoden, förutsätter en investerare en årlig aktiverad avkastning på 8 procent är acceptabelt. Efter en översyn av fastighetens intäkter och kostnader som dokumenterats i två år av resultaträkningar, bestämmer investeraren att det årliga nettoresultatet för fastigheten är 10 000 dollar. För att beräkna fastighetens nuvärde dividerar investeraren nettoomsättningen på 10 000 dollar med kapitaliseringsgraden på 8 procent för ett nuvärde eller aktiverat värde på 125 000 dollar, sedan $ 10 000 / 0, 08 = $ 125 000. Detta är det belopp som investeraren kommer att vara villig att betala för fastigheten vid den aktuella tidpunkten.