Avfallshantering av hushållsförbättringar

I slutet av ett kommersiellt leasingavtal kräver de flesta hyresavtal att hyresgästen lämnar fastigheten i samma skick som hon fann det. Att göra det kan kräva en dyr nedrivning som minskar snarare än ökar värdet på hyresavtalet. En annan potentiellt problematisk klausul kräver att hyresgästen ska lämna alla förbättringar. Det är uppenbart att de två klausulerna inte kan försonas.

Fyra nakna väggar

Hyresavtal utarbetas vanligtvis av hyresvärden, inte hyresgästen. Språket i dessa avtal rörande bortskaffande av hyresrättsförbättringar, som advokat Joseph Mucci noterar, kan vara svårt för hyresgästen. Ofta ålägger en klausul hyresgästen att lämna lokalerna i samma skick som de var i när innehavaren av hyrda lokaler levererades till hyresvärden av hyresvärden. Om hyresavtalet var för fyra barna väggar och hyresgästen har gjort betydande arkitektoniska och funktionella förbättringar, kan återställandet till det ursprungliga skicket och bortskaffandet av förbättringarna kräva en dyr rivning.

Förbättringar hör till hyresvärden

En till synes motsägelsefull klausul i kontrakt som kräver återvändande till fyra barna väggar kräver att hyresgästen lämnar "alla förbättringar". Ett relaterat problem är att det är uppenbart att hyresgästen har rätt - och enligt fyra väggklausulen, skyldigheten att ta bort "armaturer". Men vad som kan vara en fixtur för hyresgästen kan vara en förbättring för hyresvärden.

Kommer till avtal

Om hyresavtalet slutar utan någon kompromiss om bortskaffandet av hyresrättsförbättringar kan resultatet vara ogynnsamt för båda parter. I de flesta fall där en hyresgäst har väsentligt förbättrat en fastighet, ökar vissa av förbättringarna värdet på hyresavtalet, och vissa gör det inte. Ett terrazzo-golv som installerats i en gammal industribyggnad av den nuvarande hyresgästen kan vara önskvärt för ett brett utbud av hyresgäster, vilket ökar värdet på hyresavtalet. Ett djungelgymnastik kan vara en oönskad förbättring om inte den nya hyresgästens verksamhet centrerar kring barn. En rimlig kompromiss kan börja med förståelsen att vissa allmänt önskvärda förbättringar som inte lätt kan avlägsnas och återanvändas på en ny plats av hyresgästen kan lämnas kvar.

Att göra avvägningar

Mucci konstaterar att en tillfredsställande hyresavslutning kan innebära avvägningar som är fördelaktiga för parterna. Till exempel accepterar hyresgästen att lämna bakom terrazzo-golvet och i gengäld går hyresvärden med om att hyresgästen kan ta bort vissa förbättringar, såsom avancerade toalettbeslag, och byta ut dem med standardarmaturer, även om toalettarmaturer är "förbättringar, "inte" armaturer. " Medan den bästa tiden att komma överens om dessa kompromisser är när hyresavtalet är upprättat kan diskussionen av frågorna tidigt i termineringsprocessen förbättra resultatet för båda parter.